Εντός του αμέσως επόμενου διαστήματος αναμένεται να ξεκινήσουν τα πρώτα κατασκευαστικά έργα στο μεγαλεπήβολο πρότζεκτ του Δήμου Λεμεσού για τις 600 συνολικά κατοικίες προσιτής στέγης που θέλει να ανεγείρει σε συνεργασία με τον ΚΟΑΓ σε γη που ανήκει στον δήμο. Το έργο, όπως είναι γνωστό, χωρίστηκε σε φάσεις και το ρεαλιστικό σενάριο για την ώρα αφορά τα πρώτα 138 διαμερίσματα, δηλαδή τις τέσσερις πρώτες πολυκατοικίες στον Άγιο Νικόλαο, σε τεμάχιο βόρεια του κοιμητηρίου.
Ήδη η προσφορά για τα κατασκευαστικά έργα για την πρώτη πολυκατοικία των 36 διαμερισμάτων έχει κατακυρωθεί και απέμεναν δύο σημαντικές λεπτομέρειες. Το μεγάλο αγκάθι που ίσως τίναζε και στον αέρα το έργο ολόκληρο, σχετιζόταν με το ποσοστό αντιπαροχής, δηλαδή, πόσο ποσοστό θα είχε ο Δήμος Λεμεσού και πόσο ο Κυπριακός Οργανισμός Ανάπτυξης Γης μετά την ολοκλήρωση του έργου. Το δεύτερο ζήτημα αφορά τη μεταφορά των οικογενειών που διαμένουν σήμερα στο εν λόγω τεμάχιο σε άλλες κατοικίες για να μπορέσει να προχωρήσει η κατεδάφιση των σημερινών υποστατικών, γεγονός που ο Δήμος Λεμεσού το επίλυσε σχετικά γρήγορα με δική του ευθύνη, μετακινώντας τους κατοίκους σε άλλα σημεία του δήμου. Ο Δήμος Λεμεσού έχει προχωρήσει και τις διαδικασίες στο Κτηματολόγιο για να είναι έτοιμο να ξεκινήσει το έργο μόλις υπογραφεί η συμφωνία αντιπαροχής.
Αγκάθι η αντιπαροχή
Η αρχική προκαταρκτική στρατηγική συμφωνία προέβλεπε ένα ποσοστό 70-30%, με τον δήμο να λαμβάνει το 30%, όπως προκύπτει από την αξία της γης καθώς και τις φορολογικές απαιτήσεις του έργου. Το θέμα αυτό παρέμενε ανοιχτό μέχρι πολύ πρόσφατα, αφού κατά την ετοιμασία της τελικής συμφωνίας προέκυψε σοβαρή διαφωνία μεταξύ των δύο πλευρών, με τον μεν Δήμο Λεμεσού να αξιώνει ποσοστό περίπου 33-34%, την ίδια ώρα που ο ΚΟΑΓ θεωρούσε ότι ο δήμος δεν θα έπρεπε να λάβει ποσοστό πέραν του 29-30%. Επί της ουσίας, μόνο για την Α’ φάση, οι δύο πλευρές είχαν διαφωνία περίπου επτά διαμερίσματα, μέγεθος τεράστιο για τα δεδομένα της Λεμεσού που μεταφράζεται σε μερικά εκατομμύρια. Αν, μάλιστα, η συμφωνία θεωρηθεί δεδομένη και ισχύουσα και για τις 600 κατοικίες, το χάσμα ήταν ακόμα μεγαλύτερο, με διαφορά περίπου 20-25 διαμερίσματα.
Ο λόγος της μεγάλης διαφοράς των δύο πλευρών σχετίζεται με τη διαφορετική εκτίμηση που είχε γίνει σχετικά με την αξία της γης που θα δώσει ο δήμος στον ΚΟΑΓ για ανέγερση των διαμερισμάτων. Αρχικά, η εκτίμηση του ΚΟΑΓ τοποθετούσε την αξία της γης περίπου στα €7,5 εκατομμύρια, ενώ η εκτίμηση του Δήμου Λεμεσού την τοποθετούσε στα €8,8 εκατομμύρια. Οι δύο εκτιμητές κατέληξαν σε μέση εκτίμηση στα €8,15 εκατ. Μάλιστα, από πλευράς δήμου, θεωρούν ότι θα μπορούσε να εκτιμηθεί ακόμα υψηλότερη η αξία της γης, δεδομένου ότι πωλήσεις σε κοντινά τεμάχια γης ανήλθαν σε υψηλότερες τιμές. Δεύτερο σοβαρό ζήτημα αφορούσε το θέμα των φόρων, αφού θα πρέπει αυτοί να καταβληθούν από τον Δήμο Λεμεσού και ακολούθως ο δήμος να λάβει τα χρήματα από την κυβέρνηση από όπου έλαβε πολιτική δέσμευση για να προχωρήσει το έργο. Η αξία όμως της γης διαφοροποιεί και τις φορολογικές απαιτήσεις. Τρίτο ζήτημα, σχετίζεται με το κατασκευαστικό κόστος του έργου. Από πλευράς ΚΟΑΓ, η προσφορά που έλαβε ο Οργανισμός είναι περίπου 2.000 ευρώ το τ/μ. Το ποσό αυτό κρίνεται από τον Δήμο Λεμεσού ως υψηλό, καθώς θεωρούν ότι το μέσο κατασκευαστικό κόστος για διαμερίσματα χαμηλού κόστους κυμαίνεται σήμερα στα 1.600τ.μ.
Συμφωνία-πακέτο
Με αυτά τα δεδομένα, και παρ' όλη την καλή θέληση και των δύο πλευρών να προχωρήσει το έργο, διαπιστώθηκε ότι υπήρχε μεγάλη απόσταση για συμφωνία. Τότε, αναζητήθηκε λύση με τη διαδικασία της 3ης εκτίμησης, όπως προέβλεπε και η συμφωνία. Η τρίτη στη σειρά εκτίμηση της γης επιβεβαίωσε ουσιαστικά τον Δήμο Λεμεσού, με την αξία της γης να υπολογίζεται ότι ξεπερνά τα €8,3 εκατομμύρια. Λαμβάνοντας μάλιστα υπόψη ότι το κατασκευαστικό κόστος, όπως αυτό υπολογίζεται από τον ΚΟΑΓ, είναι ομολογουμένως υψηλό, αλλά και ότι η φάση Α2 αφορά πολύ μεγαλύτερο αριθμό διαμερισμάτων και άρα θα μεταβληθεί προς τα κάτω το κόστος, οι δύο πλευρές αναμένεται να καταλήξουν σε συμφωνία-πακέτο που να επιλύει όλα τα ανοιχτά ζητήματα.
Συγκεκριμένα, όπως πληροφορείται ο «Π», αυτό το διάστημα, Δήμος Λεμεσού και ΚΟΑΓ πραγματοποιούν τελικές επαφές για οριστικοποίηση της συμφωνίας αντιπαροχής σε ένα ποσοστό που κυμαίνεται μεταξύ 31,5-32% για τον Δήμο Λεμεσού και 68-68,5% για τον ΚΟΑΓ. Πρόθεση είναι όπως η συμφωνία αφορά και τις τέσσερις πολυκατοικίες, αν και θα «δοκιμαστεί» στα πρώτα 36 διαμερίσματα και θα λειτουργήσει και ως «πιλότος» για τη συνέχεια. Για την ώρα, φαίνεται πως Δήμος Λεμεσού και ΚΟΑΓ θα «αφήσουν» στην άκρη τα άλλα περίπου 450 διαμερίσματα, με τη συμφωνία αντιπαροχής να διαμορφώνεται ανά περίπτωση.
Τι θα γίνει στον Άγιο Νικόλαο
Το συνολικό έργο θα αποτελείται από τέσσερις πολυκατοικίες με 30 διαμερίσματα η καθεμία και άλλες 3 με 36 διαμερίσματα έκαστη. Τα διαμερίσματα θα είναι συνολικά 138, 24 του ενός υπνοδωματίου, 72 δύο υπνοδωματίων, 36 τριών υπνοδωματίων και 6 τεσσάρων υπνοδωματίων. Όπως έχει ήδη αναφερθεί, πρώτα θα ανεγερθεί η πρώτη πολυκατοικία των 36 διαμερισμάτων σε έξι ορόφους με υπόγειο και πυλωτή (φάση Α1) και αργότερα θα ανεγερθούν και οι άλλες τρεις (φάση Α2). Σύμφωνα με τον τελευταίο προγραμματισμό που έγινε, για τη φάση Α1 θα χρειαστούν 18 μήνες και όταν ολοκληρωθεί (περίπου αρχές 2027) θα προχωρήσει άμεσα η φάση Α2 που θα χρειαστεί 30 μήνες.
Η πρώτη φάση αναμένεται να κοστίσει περίπου €25.000.000, με τα πρώτα 5,5 εκατ. ευρώ να αφορούν τη φάση Α1. Αν όλα πάνε καλά και με βάση αυτό τον προγραμματισμό, αναμένεται τα πρώτα διαμερίσματα να δοθούν στους ενοίκους στα μέσα του 2026. Όσον αφορά τον Δήμο Λεμεσού, έχει ξεκαθαριστεί πως θα δοθούν όλα για προσιτό ενοίκιο και όχι για αγορά, ενώ οι προθέσεις του ΚΟΑΓ δεν έχουν ξεκαθαριστεί, αν και μάλλον προκρίνεται η ίδια λύση. Τα κριτήρια αναμένεται να είναι τα ίδια που ισχύουν για τη στεγαστική πολιτική του κράτους.
Σχετικά με το σύνολο των 600 κατοικιών, δεν υπάρχει τίποτα χειροπιαστό παρά μόνο εξαγγελίες. Συνολικά το έργο για σκοπούς διαχείρισης χωρίστηκε σε τρεις φάσεις. Η Α’ φάση στον Άγιο Νικόλαο επεξηγήθηκε πιο πάνω, η φάση Β1 και Β2 αφορά δύο και τέσσερις πολυκατοικίες αντίστοιχα στον Άγιο Ιωάννη συνολικής δυναμικότητας 180 διαμερισμάτων. Η Γ’ και μεγαλύτερη φάση του φιλόδοξου αυτού πρότζετ αφορά εννιά πολυκατοικίες στον Άγιο Νικόλαο με συνολικά 280 διαμερίσματα. Οι φάσεις Β’ και Γ’ βρίσκονται σε πολύ πρώιμο στάδιο, χωρίς καν αρχιτεκτονικά σχέδια και αν και εφόσον θα υλοποιηθούν, θα ξεκαθαρίσει το συντομότερο σε 3-4 χρόνια, αφού ολοκληρωθεί και λειτουργήσει η φάση Α’.
